Kuka vastaa aikaisemman osakkeenomistajan virheellisestä muutostyöstä?

Nykyinen osakkeenomistaja ei ole vastuussa aikaisemman osakkaan hyvän rakennustavan vastaisesta huoneiston käyttötavan muutoksesta. Sen sijaan hän voi eräässä tilanteessa olla vastuussa yhtiön rakenteille ja eristeille aiheutuvista vahingoista.

Asunto-osakeyhtiön vastuu

Korkein oikeus antoi marraskuussa 2015 ratkaisun KKO:2015:87, jossa se velvoitti asunto-osakeyhtiön korvaamaan aikaisemman osakkeenomistajan lainvastaisista muutostöistä johtuneen kosteusvaurion korjauskustannukset uudelle osakkaalle.

Tapauksessa oli kysymys siitä, että aikaisempi osakkeenomistaja oli poistanut asunnostaan kylpyammeen ja muuttanut kylpyhuoneen suihkutilaksi, mikä oli synnyttänyt lattiaan jatkuvan kosteusrasituksen. 1950-luvulla rakennetun kerrostalon kylpyhuoneissa oli alun perin ollut kylpyammeet ja kerrostalossa oli nykymääräyksistä poikkeava lattiarakenne ja vedeneristys. Vedeneristyksenä lattiassa oli ollut bitumisivelty huopa, joka oli sijainnut holvilaatan päällä. Huovan päällä oli ollut noin 10 senttimetriä paksu pintalaatta. Kylpyhuoneen vedeneristys oli tehty ammeessa peseytymistä varten, jolloin valtaosa vedestä poistui suoraan ammeen kautta viemäriverkostoon. Lattian vesieriste oli siten ollut riittämätön jatkuvaa kosteusrasitusta synnyttävälle kylpyhuoneen käytölle suihkutilana.

Muutostyötä ei ollut tehty asunto-osakeyhtiön luvalla eikä hyvää rakennustapaa noudattaen.

Asianmukaisen vesieristeen puuttuessa rakenteet kostuivat muutostyön jälkeen. Uuden osakkaan omistusaikana pintalaatassa sekä seinien alaosassa todettiin kosteusvaurio ja hajuhaitta, joiden todettiin johtuneen kylpyhuoneen muuttuneesta käyttötavasta. Kun asunto-osakeyhtiö kieltäytyi korjaamasta kosteusvaurioita, uusi osakkeenomistaja teetti korjauksen itse ja vaati yhtiöltä korvauksia kylpyhuoneen kunnostamisesta aiheutuneista kustannuksista.

Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvat osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet ja osakkeenomistajan on puolestaan pidettävä kunnossa osakehuoneistonsa sisäosat. Kostunut pintalaatta kuului yhtiön kunnossapitovastuulle. Asunto-osakeyhtiö velvoitettiin korvaamaan korjauskustannukset uudelle osakkaalle.

Aikaisemman osakkeenomistajan vastuu

Mikäli osakkeenomistajan tekemät muutostyöt aiheuttavat vaurioita yhtiön rakenteille, saattaa osakkeenomistaja olla korvausvelvollinen yhtiötä kohtaan. Tämä edellyttää huolimattomuutta osakkeenomistajan puolella.

Osakkeenomistajan on lain mukaan hoidettava osakehuoneistoansa huolellisesti ja toteutettava kunnossapitotyönsä siten, että yhtiön vastuulla olevat kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osat eivät rikkoudu. Osakkeenomistajan on tehtävä käyttötavan muutos hyvän rakennustavan mukaisesti, eli käsiteltävänä olevassa tapauksessa tilan vesieriste olisi tullut saattaa vastaamaan suihkutilan vesieristettä.

Jos tämä velvollisuus laiminlyödään, osakkeenomistajalle voi seurata vahingonkorvausvastuu yhtiön rakenteille tuottamuksellisesti aiheutetusti vahingosta.

Yhtiön ja uuden osakkaan välisessä suhteessa vastuu jakautui asunto-osakeyhtiölain kunnossapitovastuusäännösten mukaisesti. Sekä yhtiöllä että uudella osakkaalla voi kuitenkin olla mahdollisuus vaatia kulujaan edelleen vahingonkorvauksena varsinaiselta vahingonaiheuttajalta eli aiemmalta osakkeenomistajalta. Tällöin on kuitenkin otettava huomioon vanhentumisajat.

Nykyisen osakkeenomistajan vastuu

Nykyinen osakkeenomistaja voi käsiteltävänä olevan kaltaisessa tapauksessa joutua vahingonkorvausvastuuseen yhtiön rakenteille ja eristeille syntyvästä kosteusvauriosta, mikäli hän on tietoinen suihkutilan vesieristyksen puutteellisuudesta ja silti käyttää suihkutilaa. Käsiteltävänä olevassa tapauksessa nykyinen osakkeenomistaja ei ollut tietoinen puutteellisesta vesieristyksestä.