OMAKOTITALON OSTAJALLA ON VELVOLLISUUS OLLA HUOLELLINEN!

Omakotitalon ostajalla on lakisääteinen velvollisuus tarkastaa kaupan kohde huolellisesti. Huolimattomuus tarkastusvelvollisuudessa saattaa käydä ostajalle kalliiksi, ja vapauttaa myyjän myöhemmin paljastuviin virheisiin liittyvistä vastuistaan.

Ostajan tarkastusvelvollisuus

Ostajan tarkastusvelvollisuudesta säädetään kiinteistön kauppaan sovellettavassa maakaaressa. Osakehuoneistojen kaupasta säädetään sen sijaan asuntokauppalaissa. Tässä kirjoituksessa keskitytään maakaaressa säädettyihin ostajan ja myyjän selonotto- ja tiedonantovelvollisuuksiin.

Maakaaressa on asetettu ostajalle kaupan kohteen tarkastusvelvollisuus säätämällä, että ”Ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä”. Lainkohdassa tarkoitettu tarkastus on suoritettava tavanomaisella huolellisuudella, jota voidaan yleisesti olettaa osoitettavan kun hankitaan arvokasta omaisuutta. Ostajan oma kiinteistöalan asiantuntemus voi kuitenkin tiukentaa häneltä edellytettävää huolellisuusvaatimusta. Yleensä riittää, että ostaja tarkastaa kiinteistön itse, eikä ostajan välttämättä edellytetä käyttävän ulkopuolista kuntotarkastajaa tarkastusvelvollisuutensa täyttämiseksi. Rakennukset tulee tarkastaa lähtökohtaisesti siltä osin kuin tiloihin, kuten välikattoon tai kellariin, on esteetön pääsy. Tarkastusvelvollisuus ei kuitenkaan ilman erityistä syytä ulotu sellaisiin seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.

Ostajan erityinen tarkastusvelvollisuus

Kaupankohteen tai kauppasopimuksen erityisolosuhteista voi seurata, että ostajalle asetetaan kaupassa ns. erityinen tarkastusvelvollisuus. Erityisellä tarkastusvelvollisuudella tarkoitetaan tilannetta, jossa ostajan on ryhdyttävä kaupan kohdetta koskevaan tavanomaista tarkempaan tarkastukseen. Erityinen tarkastusvelvollisuus saattaa seurata, mikäli kaupankohde on ostajan tieten huonokuntoinen tai kaupankohteessa on havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja, kuten esimerkiksi selvästi havaittavat kosteusvauriojäljet, joiden merkitystä ja vaikuttavuutta ostaja ei itse pysty arvioimaan. Näissä tilanteissa ostajan edellytetään erityisen tarkastusvelvollisuuden täyttääkseen käyttävän tarkastuksessa tarvittaessa ulkopuolista asiantuntijaa. Muussa tapauksessa ostaja ottaa riskin siitä, että tarkemmassa tarkastuksessa jälkikäteen havaitut virheet jäävät myyjän vastuun ulkopuolelle.

Myyjän selonotto- ja tiedonantovelvollisuus

Koska ostajan päätös kiinteistön hankkimisesta perustuu paljolti myyjän antamiin tietoihin, on myyjällä lakiin perustuva
selonotto- ja tiedonantovelvollisuus. Myyjän on annettava ostajalle kaupan kohteesta kaikki perustellun ja järkevän ostopäätöksen tekemiseksi tarpeelliset tiedot. Myyjän on annettava tieto esimerkiksi sellaisista kiinteistön käyttöön ja arvoon vaikuttavista ominaisuuksista, joita yleensä pidetään myydynkaltaisen kiinteistön kaupassa tärkeinä. Ostajalla ei lähtökohtaisesti ole velvollisuutta tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä. Näin ollen myyjän antamat tiedot saattavat rajoittaa ostajan edellä sanottua tarkastusvelvollisuutta. On myös syytä huomioida, että mikäli myyjä nimenomaisesti ilmoittaa jonkin seikan, esimerkiksi että kaivovesi on juomakelpoista, ostajan ei tarvitse tutkia myyjän ilmoituksen paikkansapitävyyttä. Mikäli kyseessä on kuitenkin ainoastaan myyjän käsitys jostain kiinteistön ominaisuudesta, tai myyjä ilmoittaa jonkin seikan olevan tarkistamaton, ei kyse ole tässä tarkoitetusta myyjän nimenomaisesti antamasta tiedosta, ja ostajan on syytä tarkistaa asia itse.

Myyjän vilpillinen toiminta poistaa ostajan huolimattomuuden vaikutukset

Ostajan tarkastusvelvollisuuden laiminlyönti ei rajoita ostajan oikeuksia tilanteessa, jossa myyjä on esimerkiksi tahallaan antanut virheellisiä tai harhaanjohtavia tietoja, taikka muutoin menetellyt kaupassa laissa todetusti ”kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti”. Lain nimenomaisen määräyksen perusteella ostajalla on tällöin oikeus vedota myös sellaisiin seikkoihin, jotka hänen olisi kiinteistöä tarkastaessaan pitänyt huomata.