Oletko harkinnut liikehuoneistosi muuttamista asunnoksi?

Tiesitkö, että huoneiston käyttötarkoituksenmuutos edellyttää taloyhtiön yhtiökokouksen päätöstä, ja että taloyhtiö voi niin halutessaan vaatia ison osan muutoksesta aiheutuvasta arvonnoususta itselleen!

Esimerkki tapauksessa Helsingin hovioikeus on antanut asiaa koskevan tuomion, jonka perusteella taloyhtiöllä oli oikeus saada osakkeenomistajalta 50 %:a huoneistolle aiheutuvasta arvonnoususta.

Tapauksessa osakkeenomistaja halusi muuttaa toimistokäytössä olevan huoneistonsa asuinkäyttöön. Taloyhtiön yhtiökokous hyväksyi osakkaan esittämän käyttötarkoituksen muutoksen, mutta päätti samalla, että käyttötarkoituksen muutoksesta johtuva huoneiston arvonnousu jaetaan puoliksi osakkeenomistajan ja taloyhtiön välillä. Osakkeenomistaja ei hyväksynyt yhtiökokouksen päätöstä, ja nosti käräjäoikeudessa moitekanteen vaatien käräjäoikeutta kumoamaan yhtiökokouksen arvonnousun korvaamista koskeva päätöksen.

Osakkeenomistaja perusteli vaatimustaan oikeudelle sillä, että taloyhtiön hyvittäminen ei perustu lakiin tai taloyhtiölle aiheutuviin kuluihin, ja on lisäksi asunto-osakeyhtiölain yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista. Osakkeenomistaja korosti, että koska huoneiston käyttötarkoitus oli ollut alun perin, ennen jo kerran aiemmin tehtyä käyttötarkoituksen muutosta asunto, ja se oli myös pohjaratkaisultaan asunnoksi rakennettu, ei käyttötarkoituksen muutoksesta aiheudu taloyhtiölle kuluja tai haittaa. Muutos ei vaikuttanut myöskään osakkeenomistajan vastikkeeseen. Muina perusteina osakkeenomistaja vetosi mm. siihen, että arvonnousun korvaamisasiaa ei ollut mainittu yhtiökokouksen kokouskutsussa, jonka vuoksi päätös olisi tältä osin joka tapauksessa pätemätön. Lisäksi osakkeenomistaja huomautti, että tämä joutuisi yhtiökokouksen päätöksen perusteella maksamaan rahaa muille osakkeenomistajille tilanteessa, jossa arvonnousu realisoituisi vasta mahdollisen huoneiston myynnin yhteydessä. Mikäli huoneistoa ei kuitenkaan myytäisi, ei osakkeenomistaja saisi arvonnoususta lainkaan hyötyä.

Asiaa ei säännellä asunto-osakeyhtiölaissa

Käräjäoikeus hylkäsi osakkeenomistajan vaatimukset ja velvoitti tämän maksamaan taloyhtiön oikeudenkäyntikulut. Käräjäoikeus totesi, että asunto-osakeyhtiölaki tai siihen liittyvä lainvalmisteluaineisto ei sisällä nimenomaisia säännöksiä arvonnousun korvaamisesta taloyhtiölle. Käräjäoikeus katsoi, että asian arvioinnissa voidaan ottaa huomioon kuitenkin se, että osakkaalla ei ole ehdotonta oikeutta yhtiöjärjestyksen muuttamiseen, vaan siitä päättää yhtiökokous. Näin ollen taloyhtiön katsottiin voivan asettaa ehtoja yhtiöjärjestyksen muuttamiselle, ja käräjäoikeus piti arvonnousun korvaamispäätöstä asunto-osakeyhtiölain mukaisena. Käräjäoikeus ei pitänyt arvonnousun korvaamispäätöstä myöskään yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisena, sillä oikeudenkäynnissä esitetyn selvityksen perusteella taloyhtiössä oli jo kerran aiemminkin, joskin osakkaan suostumuksella, sovittu arvonnousun korvaamisesta vastaavantyyppisessä tilanteessa.

Kokouskutsun puutteellisuus ei aiheuttanut päätöksen pätemättömyyttä

Kokouskutsun puutteellisuuteen liittyen käräjäoikeus totesi, että kutsuun liittyvä menettelyvirhe voisi johtaa päätöksen pätemättömyyteen ainoastaan siinä tapauksessa, että menettelyvirheellä on voinut olla asiallista merkitystä osakkaan oikeuksille tai yhtiökokouksen päätökselle. Oikeudenkäynnissä oli käynyt ilmi, että osakkeenomistaja oli ollut tietoinen arvonnousunkorvaamisasian käsittelystä yhtiökokousta edeltäneessä hallituksen kokouksessa, ja mahdollisuudesta että asia tulee yhtiökokouksessa esille. Näin ollen käräjäoikeus katsoi, että asia ei ole tullut osakkeenomistajalle täytenä yllätyksenä, eikä sen voida katsoa vaikuttaneen osakkeenomistajan oikeuksiin tai yksimielisenä tehtyyn yhtiökokouksen päätökseen.

Hovioikeuden ratkaisu ja valitus korkeimpaan oikeuteen

Osakkeenomistaja valitti käräjäoikeuden tuomiosta Helsingin hovioikeuteen. Hovioikeus pysytti käräjäoikeuden päätöksen vahvistamalla käräjäoikeuden asiassa esittämät perustelut. Lisäksi hovioikeus huomautti, että yhtiökokouksessa päätetty arvonnousun korvausehto ei ollut taloyhtiön hallituksen esitys, eikä ehtoa ole näin ollen edes voitu mainita yhtiökokouskutsussa. Hovioikeus katsoi, että kun kokouskutsussa oli kuitenkin mainittu muutosehdotuksen pääasiallisesta sisällöstä, voitiin yhtiökokouksessa päättää yhtiöjärjestyksen muutoksesta kutsussa esitetystä ehdotuksesta poikkeavastikin. Huoneiston omistaja on hakenut korkeimmalta oikeudelta valituslupaa, ja asian käsittely saattaa jatkua korkeimmassa oikeudessa.