Henkisesti monelle on tärkeää, että maapohjan omistaa sen sijaan, että sen vuokraa.

Oma tontti vai vuokratontti?

Vaikuttaako vuokratontti myytävän kohteen hintaan? Millaiset tonttiin liittyvät kysymykset askarruttavat ostajia? Mikäli kohde on vuokratontilla, mihin pankki kiinnittää huomiota arvioidessaan kohteen vakuusarvoa? Pyysimme asiantuntijoiden näkemyksiä näihin kysymyksiin.

Leena Tuijula, Toimitusjohtaja, Huom!, Solid House Oy LKV:

Vaikuttaako se, onko myytävä kohde vuokra- tai omalla tontilla, myytävän kohteen hintaan?

Sillä on loppujen lopuksi yllättävän vähän merkitystä omakotitalon hintaan.  Vuokratonttien arvostus riippuu paikkakunnasta, kohteen sijainnista ja tontin vuokrasta. Oman tontin arvostukseen puolestaan vaikuttaa paikkakunta ja kohteen sijainti. Pienemmillä paikkakunnilla tontin arvo ja vuokra voivat olla niin vähäisiä, ettei ole juurikaan merkitystä, kummalle talo on rakennettu. Ostajien mielikuvissa oma tontti on useimmiten arvokkaampi, mutta siitä ei kuitenkaan olla välttämättä valmiita maksamaan myyntitilanteessa tontin todellista arvoa vastaavasti.

Millaiset kysymykset askarruttavat ostajia vuokratontteihin liittyen?

Ostajia mietityttää, mitä tapahtuu, kun tontin vuokra-aika päättyy. Silloin tontin vuokranantajalla on oikeus täsmätä tontin vuokra markkinoita vastaavaksi ja vuokra voi nousta yhtäkkiä paljonkin. Etenkin, jos vuokraa ei ole korotettu vuokra-aikana, joka voi olla jopa 50 vuotta. Mikäli tontin vuokraaja on jokin muu taho kuin esim. kunta tai kaupunki, kannattaa vuokrasopimus lukea tarkoin. Sieltä saattaa löytyä ehtoja, jotka vaikuttavat vuokra-alueen käyttöön.

Ostajia kiinnostaa myös, voiko vuokratontin ostaa omaksi. Se vaihtelee tilanteen mukaan. Useimmiten tontin voi lunastaa omaksi, mutta on myös tilanteita, joissa se ei onnistu. Moni myös pohtii, hyvitetäänkö jo maksettuja vuokria lunastustilanteessa. Sekin vaihtelee. Useimmiten niitä ei hyvitetä.

Mitkä ovat mielestäsi oman ja vuokratontin edut?

Oma tontti on aina sijoitus, ja hyvä sijainti nostaa kiinteistön arvoa. Henkisesti monelle on tärkeää, että maapohjan omistaa sen sijaan, että sen vuokraa. Monelle voi toisaalta olla alhaisempi kynnys aloittaa rakentaminen vuokratontille, kun tontin ostokulut jäävät pois.

Vuokratontista maksetaan vuokraa, mutta ei kiinteistöveroa. Tontinomistaja maksaa kiinteistöveroa tontista ja rakennuksista, vuokraaja vain rakennuksista. Verovelvollinen on se, joka omistaa kiinteistön tai rakennuksen kalenterivuoden alussa

Juha Lehtonen, Nordea Turku Kauppatori, Neuvontakonttori:

Arvostaako pankki eri tavalla lainapäätöksissä omakotikohdetta, joka on rakennettu vuokratontille?

Kauppahinnasta lasketaan vakuusarvoksi 75 %, oli kyseessä vuokraoikeus tai oma tontti.

Jos lainoitettava kohde sijaitsee vuokratontilla, mihin asioihin pankki kiinnittää huomiota arvioidessaan kohteen vakuusarvoa?

Vuokrasopimuksen siirtokelpoisuus on kaiken perusta eli vuokrasopimuksen on oltava siirrettävissä ilman vuokranantajan erillistä suostumusta. Vuokraoikeuden pysyvyyskiinnitys on myös oltava varsinaisen kiinteistön rasitustodistuksessa parhaimmalla etuoikeusasemalla ennen kiinteistöön mahdollisesti vahvistettuja kiinnityksiä. Vuokrasopimuksen pituus eli jäljellä olevat vuodet on myös keskeinen kohteen arvoon vaikuttava tekijä. Kaupungit ja kunnat käyttävät yleensä vakiomuotoisia vuokrasopimuksia, mutta varsinkin yksityisen vuokranantajan tapauksessa tulee vuokrasopimuksen jatkoklausuulit ja muut ehdot käydä huolella läpi.

Missä tilanteessa tontti kannattaa lunastaa omaksi, mikäli se on mahdollista?

Tämä on täysin asiakkaan oman harkinnan varassa. Vuokratasoa kannattaa suhteuttaa mahdolliseen ostohintaan ja keskustella sen jälkeen pankin edustajan kanssa jatkosta.

Suvi Panschin, Maankäyttöinsinööri, Turun kaupunki, Kiinteistöliikelaitos, Kiinteän omaisuuden kehittäminen:

Turku julkaisi juuri tiedotteen, että kaupunki kasvaa ja kehittyy kovaa vauhtia ja rakentamiseen panostetaan. Kasvaako myös omakotitalojen tonttitarjonta? Millä perusteella ja minkä verran Turun kaupungissa on vuositasolla tarjolla vuokratontteja?

Turun kaupungissa omakotitalotontit luovutetaan joko myymällä tai vuokraamalla. Pääsääntöisesti asiakas voi valita haluaako vuokrata vai ostaa tontin. Ainoastaan yrityksille on asetettu rajoitus: kun omakotitontteja tarjotaan ensimmäisen kerran luovutettavaksi, voi yritys ainoastaan ostaa tontin. Muutoinkin luonnollisten henkilöiden hakemukset menevät edelle. Omakotitontteja tarjotaan vuosittain luovutettavaksi sitä mukaa kun niitä lainvoimaisiin asemakaavoihin on saatu muodostettua, kunnallistekniikan rakentaminen saatettu siihen pisteeseen, että tontit on mahdollista liittää verkostoihin ja kadut on toteutettu.

Kevään 2017 tonttien hakukierrokselle on tulossa 24 tonttia Kohmosta ja 2 tonttia Vasaramäestä. 2018 keväällä tontteja tulee luovutettavaksi Kärsämäestä 17 kappaletta ja 2019 keväällä Toijaisista 20 kappaletta.

Asettaako vuokratontti enemmän rajoitteita rakentamiselle? 

Sillä, onko tontti vuokra- vai omistustontti, ei ole vaikutusta tontin rakentamiseen. Rakennushankkeeseen ryhtyvä laskee itselleen kannattavan tavan toteuttaa rakennushanke. Rahoituksen osalta nousee monesti esille se, että tontti otetaankin vuokralle, jolloin sitä varten ei tarvitse erikseen järjestää rahoitusta.

Miten pitkiä vuokrasopimukset Turussa yleensä ovat? Entä mitä tapahtuu, kun vuokrasopimus päättyy? 

Omakotitonttien vuokrasopimukset tehdään 50 vuoden mittaisiksi. Vuokra sidotaan elinkustannusindeksiin ja tarkistetaan vuosittain. Vuokrasopimuksen päättyessä, mikäli tontti edelleen luovutetaan samaan käyttötarkoitukseen, on tontin vuokramiehellä etuoikeus saada tontti uudelleen vuokralle silloin päätettävillä ehdoilla ja vuokra tarkistetaan sen hetkisten periaatteiden mukaisesti käypään arvoon. Mikäli vuokramies ei halua ottaa tonttia enää vuokralle, on hänen purettava tontille rakentamansa rakennukset ja rakennelmat. Harvoinpa tällaista kuitenkaan tapahtuu.

Riippuen siitä, miten maan hintakehitys on tapahtunut vuokra-aikana, voi vuokraan tulla suuriakin korotuksia vuokrasopimuksen päätyttyä. Esimerkiksi tällä hetkellä Turussa umpeutuu paljon sopimuksia, joissa vuokrat ovat olleet pitkään hyvin alhaisia ja kun sopimuksia nyt uusitaan, tulee joillekin vuokramiehille yllätyksenä vuokran uusi määrä.