Olemassa olevat kiinteistöt ovat yhteiskuntamme kannalta tärkeä resurssi.

Vanhoihin kiinteistöihin on järkevää puhaltaa elämää

Olemassa olevat kiinteistöjen kehittämisellä on merkitystä, sillä siten hyödynnetään tehokkaasti yhteiskunnan olemassa olevia resursseja. Uudisrakennuksetkin tulevat jonain päivänä muutoskohteiksi ja lopulta tiensä päähän.  Entä jos ne voisikin kierrättää?

Kysymykseen miksi olemassa olevia kiinteistöjä kannattaa kehittää, kiinteistösijoitus- ja kiinteistökehitysyhtiö Renor Oy:n toimitusjohtaja Timo Valtonen vastaa miksi ei?

– Olemassa olevat kiinteistöt ovat yhteiskuntamme kannalta tärkeä resurssi, jota edelleen kehittämällä voimme muuttaa kiinteistökantamme uusiin käyttötarkoituksiin ja päivittää ne markkinaehtoisiksi.

Renor on keskittynyt kehittämään kestäviä toimitilaratkaisuja uuden elinkaaren ansaitseviin olemassa oleviin kaupunkikiinteistöihin.

Loistava sijainti, valmis infra

Vanhojen kiinteistöjen kehittäminen on Valtosen mukaan yhteiskunnallisesti järkevää monestakin syystä.

– Ensinnäkin niiden sijainti on ehdoton valttikortti. Historialliset teollisuusrakennuksethan sijaitsevat useimmiten hyvin keskeisillä paikoilla, sillä kaupungit ovat kehittyneet Suomen teollisessa historiassa useimmiten teollisten toimijoiden ympärille. Tällaisia ovat esimerkiksi Finlaysonin tehdas Forssassa ja WSOY-talo Porvoossa.

Valtosen mukaan rakennus- ja kiinteistöala on ollut Suomessa uudisrakennuspainotteista, koska kaupunkikeskusten historia on varsin lyhyt.

– Kaupunkirakenteemme on hyvin nuori, mutta pikkuhiljaa vanhimmat kaupunkimme alkavat olla jo sen ikäisiä, että kiinteistöjen uudelleen kehittämistä voidaan toteuttaa jo laajemmassakin mittakaavassa.

– Kaupunkirakenteemme on hyvin nuori, mutta pikkuhiljaa vanhimmat kaupunkimme alkavat olla jo sen ikäisiä, että kiinteistöjen uudelleen kehittämistä voidaan toteuttaa jo laajemmassakin mittakaavassa.

Sijainnin lisäksi vanhojen kiinteistöjen kehittämistä puoltaa myös valmis infrastruktuuri.

– Olemassa olevan kiinteistökannan kehittämisessä voidaan hyödyntää tehokkaasti olemassa olevia liikenne- ja muita verkostoja. Sekin on yhteiskunnan kannalta resurssitehokasta.

Soveltuuko kiinteistö uudiskäyttöön?

Lähtökohtana on toki se, että kiinteistön fyysiset ominaisuudet ovat sellaiset, että uudistaminen on rakennusteknisesti mahdollista.

– Rakennuksen mallin, muodon, korkeuden, porrashuoneiden, luonnonvalon ja kantavuuksien on tuettava rakennuksen uutta käyttötarkoitusta. Uuden käyttötarkoituksen tulee olla myös asemakaavan puolesta mahdollista eli että se tukee kaupungin omia kehityssuunnitelmia, Valtonen toteaa.

Jos kohde on rakennushistoriallisesti suojeltu, aiheuttaa sekin luonnollisesti omat haasteensa tekniseen uudistamiseen.

– Suurimpia haasteita ovat yleensä uuden tekniikan sijoittaminen ja energiatehokkuuden parantaminen suojelu huomioiden. Olemme Renorissa keskittyneet primäärienergian eli esimerkiksi maalämmön hyödyntämiseen kiinteistökehityskohteissamme, jotta voimme vähentää niiden aiheuttamaa ympäristökuormitusta.

Suurimpia haasteita ovat yleensä uuden tekniikan sijoittaminen ja energiatehokkuuden parantaminen suojelu huomioiden.

Uudiskohteiden lähtökohdaksi muokattavuus ja modulaarisuus

Millaisia näkemyksiä kiinteistökannan kehittämisestä on konsultointi- ja suunnitteluyritys Pöyryn talotekniikan suunnittelutiimiä luotsaavalla Kirsi Kokkosella?

– Uskon vahvasti siihen, että ylipäätään rakennusten käyttötarkoitusta ei voi enää tarkastella muutaman vuoden sykleissä, vaan on kyettävä katsomaan pidemmälle.

Kokkonen heittääkin ilmaan kysymyksen, miksei esim. teollisia uudisrakennuksia suunnitella siten, että niiden käyttötarkoitus olisi helposti muunneltavissa?

– Tällä hetkellä keskitytään liikaa nykyisen toimijan tarpeisiin. Fakta on kuitenkin se, että kyseinen toimija saattaa olla tilassa vain viisi vuotta. Se on rakennuksen elinkaaren näkökulmasta erittäin lyhyt aika.

– Tällä hetkellä keskitytään liikaa nykyisen toimijan tarpeisiin. Fakta on kuitenkin se, että kyseinen toimija saattaa olla tilassa vain viisi vuotta. Se on rakennuksen elinkaaren näkökulmasta erittäin lyhyt aika.

Kokkosen mielestä olisi parempi, jos teolliset rakennukset suunniteltaisiin siten, että niitä voisi helposti muokata ja jatkaa modulaarisesti uudenlaisiin tarpeisiin.

– Se tarkoittaa, että suunnittelun lähtökohtana tulisikin olla ajatus siitä, että rakennus ei ole ikuinen. Jossain vaiheessa kaikista rakennuksista tulee nimittäin muutoskohteita ja jossain vaiheessa ne tulevat elinkaarensa päähän. Silloin kuvaan astuukin rakennuksen kierrätettävyys.

Voisiko tehtaan kierrättää?

Pöyry on asiantuntijayritys, jossa on vuosikymmenten ajan suunniteltu tehtaita ympäri maailmaa.

– Olemme havahtuneet siihen, että nyt tehtaat alkavat tulla suunnitellusti elinkaarensa päähän. Tästä suunnittelijoidemme keskuudessa virisi ajatus kierrätettävästä tehtaasta.

Sitä ei Kokkosen mukaan ole vielä mahdollista toteuttaa sataprosenttisesti nykylain puitteissa, mutta kierrätettävyyteen voi jo nyt merkittävästi vaikuttaa valinnoilla.

– Se tarkoittaa, että esimerkiksi rakenteet tehdään teräksestä, joka on kierrätettävä materiaali ja prosessilaitosten putkiin valitaan materiaali, jota ei tarvitse maalata. Kun vastaavia valintoja tehdään riittävän kattavasti, päästään hyvin lähelle kierrätettävää tehdasta.

Suunnitteluyhteistyö korostuu vanhoissa kiinteistöissä

Olemassa olevissa kiinteistöissä on Kokkosen mukaan myös potentiaalia.

– Toivoisin, että sitä hyödynnettäisiin Suomessa enemmän, sillä meillä on tyhjillään olevia teollisuus- ja varastotiloja loistavilla sijainneilla.

Taloteknisen suunnittelun näkökulmasta olemassa olevissa kiinteistöissä on omat haasteensa.

– Tilarajoitteiden vuoksi taloteknisiä reittejä on usein haastava löytää. Silloin suunnitteluporukalta vaaditaan luovuutta ja yhteen hiileen puhaltamista.

Suunnitteluyhteistyön on tällaisessa kohteessa oltava tiivistä ja vuorovaikutteista. Tilan käyttäjänkin on hyvä olla mukana alusta lähtien, sillä hän on oman toimintansa asiantuntija. Talotekniikkaa ei tarvitse tuntea, mutta on osattava vastata suunnittelijan kysymyksiin: millaiset olosuhteet tilaan halutaan, syntyykö tilaan lämpökuormia, tehdäänkö raskaita prosesseja ympärivuorokautisesti ja ovatko työntekijät silloin samassa tilassa?

Case VTT:n Biotutkimuskeskus

Teknologian tutkimuskeskus VTT Oy:n biotutkimuskeskus Kivenlahdessa on esimerkki muutoskohteesta, jota lähdettiin alusta lähtien kehittämään tiiviissä yhteistyössä Pöyryn suunnittelijoiden ja käyttäjien kanssa.

– Saimme näin erinomaista tietoa VTT:n tutkijoiden tarpeista suunnittelutyön tueksi.

VTT löysi yhteistyössä Logicorin kanssa tyhjilleen jääneen kiinteistön Espoon Kivenlahdesta.

– Tilassa toimi pitkään Otavan printtitalo ja siellä oli valtavat IV-konehuoneet, joita VTT:n tutkimustilassa nimenomaan tarvittiin. Se oli täydellinen lähtökohta ja antoi hyvät pohjat Pöyryn suunnittelutyölle.

Haasteeksi osoittautui se, että VTT:n toiminta edellytti valtavaa määrää uutta talotekniikkaa, jonka tiedettiin siirtyvän pois siinä vaiheessa, kun VTT jonain päivänä lähtisi pois kiinteistöstä.

– Ratkaisimme haasteen koodaamalla kaikki talotekniset laitteet siten, että kaaviosta näkee suoraan, mitkä kojeet lähtevät kiinteistöstä nykyisen asiakkaan mukana. Talotekniikka suunniteltiin myös niin, että kiinteistö on siitä huolimatta edelleen käytettävissä. Se on vuokranantajalle optimaalinen ratkaisu tilan vuokrattavuuden kannalta. Pöyryn näkökulmasta on ollut hienoa olla mukana suunnittelemassa kohdetta VTT:n kaltaiselle toimijalle, jonka tutkimustyön ytimessä ovat uudenlaiset kiertotalouden ratkaisut ja jonka tutkijat työskentelevät rakennuksessa, joka on saanut uuden elämän, Kokkonen kertoo.

Porin Puuvilla investoi aurinkovoimalaan

Renorin portfolion yksi kiinteistökehityskohde on Porin Puuvilla, jolle myönnettiin keväällä 2016 korkein eli platinatason LEED-ympäristösertifikaatti. Kyseessä on Suomen ensimmäinen vanhaan teollisuuskiinteistöön saneerattu kauppakeskus, jolle sertifikaatti on myönnetty.

Porin Puuvillalle myönnettiin keväällä 2016 korkein eli platinatason LEED-ympäristösertifikaatti.

Kauppakeskuksessa on alusta alkaen kiinnitetty erityistä huomiota energiatehokkuuteen, uusiutuvien energialähteiden hyödyntämiseen sekä ympäristökuormituksen minimoimiseen. Puuvillan jäähdytys ja lämmitys on toteutettu yhdellä Suomen suurimmalla maalämpöjärjestelmällä. Geoenergian osuus Kauppakeskus Puuvillan vuotuisesta lämmitys- ja jäähdytysenergiantarpeesta vuonna 2016 oli 98 prosenttia.

Vuoden 2016 lopussa Porin Puuvillassa päätettiin investoida aurinkoenergiaan. Järjestelmästä tulee yksi Suomen suurimmista kiinteistökohtaisista aurinkovoimalaitoksista. Kauppakeskuksen katolle asennetaan 2226 aurinkopaneelia, jotka tuottavat vuosittain noin 534 000 kWh aurinkosähköä. Määrä vastaa 266 kerrostaloasunnon vuosittaista sähkön kulutusta. Rakennustyöt on aloitettu maaliskuun 2017 alussa ja voimala on tuotannossa loppukeväästä 2017.